Co byste měli vědět před tím než si vezmete hypotéku?
Proč je hypotéka cesta k finanční svobodě, a co byste měli vědět předtím, než si ji vezmete? Naši rodiče, a celkově starší generace by pravděpodobně pohlíželi na hypotéku jako na "zadlužení na celý život" Přitom v dnešní době, kdy musíme brát v potaz neustále rostoucí cenovou hladinu, ale také nákladné nájemní bydlení, je to pro obyčejného smrtelníka v podstatě jediná cesta, jak se dostat z "krysího závodu" ven.
Proč není dlouhodobě ve většine lokalit ČR výhodné platit nájem a je lepší koupit nemovitost na hypotéku?
Pojďme se podívat na pár čísel a faktů, jak to tedy je, ať vycházíme z podložených dat.
Uvažujme případ, kdy se člověk rozhodne žít v dané lokalitě například 10 let. Tedy může se jednat o mladý pár, který plánuje založit rodinu a vychovat zde děti nebo rodina, která již má děti nebo naopak lidé, kteří už chtějí něco klidného. Takže se budeme bavit o bytě zhruba 3+1 a více případně rodinném domě.
Nájem:
-
Kauce dnes ve výši 3 nájmů zhruba 53 000 Kč až 90 000 Kč a provize realitce ve výši 1x nájmu = 14 000 Kč až 30 000 Kč
-
Cena nájmu podobného bytu 3+1 bude okolo 14 000 Kč + Energie 3 500 Kč = 17 500 Kč / měs. výdaj.
-
Cena nájmu podobného RD bude okolo 25 000 Kč + Energie 5 000 Kč = 30 000 Kč / měs. výdaj.
Hypotéka:
-
Cena bytu okolo 3 500 000 Kč
-
Cena domu okolo 6 000 000 Kč
Hypotéka na 30 let - vlastní zdroje uvažujme 20%
-
Byt vl.zdroje 700 000 Kč + hypotéka 2 800 000 Kč se splátkou 10 920 Kč při sazbě 2,4% nebo 12 110 Kč při sazbě 3,2%.
-
Dům vl.zdroje 1 200 000 Kč + hypotéka 4 800 000 Kč se splátkou 18 720 Kč při sazbě 2,4% nebo 20 760 Kč při sazbě 3,2%.
Jak by čísla vypadala v časovém horizontu 10 let?
Nájem:
-
Byt s nájemným 14 000 Kč po celou dobu zaplaceno 1 680 000 Kč
-
Dům s nájemným 25 000 Kč po celou dobu zaplaceno 3 000 000 Kč
Pozor, nájemné může šplhat nahoru o částku inflace.
-
U bytu ze 14 000 Kč na 18 800 Kč
-
U domu ze 25 000 Kč na 33 600 Kč
Prakticky to znamená, že za nájemné budeme platit více a více, a celkově zaplacená částka bude daleko větší. U hypotéky se obyčejně člověk dívá, kolik přeplatí za celou dobu splácení, počítá s částkou přeplacenou za dobu fixace. Ono by bylo v podstatě rozumné, kdyby se v nájemních smlouvách uvádět i částka, kolik lidé zaplatí celkem za nájemné za určité období. V současné době je velká debata o snižování nájmů hlavně z důvodu uvolnění nájemních bytů v Praze na trh. Ano, to se situací zahýbe v nějakém horizontu roku až tří. My ale řešíme bydlení 10 let a více.
Proč se nájemné navyšuje? A z jakého předpokladu to vychází?
Stát upravuje dva důležité parametry:
-
Inflaci
-
Růst mezd
Tyto dva velmi důležité faktory, které nikdo nesleduje, velmi výrazně ovlivňují trh. Inflace je dnes na nějakých 3,2%, na začátku roku byla dokonce na 3,7% a stát se snaží ji regulovat na 2,5% dlouhodobě. K tomu, aby lidé přežili, je potřeba ale navyšovat mzdy, aby se zachoval poměr možného nakoupení zboží za vydělané peníze, a tak mzdy každoročně rostou od 3% do 5%. To v praxi znamená, že když se zdražuje, vy na to stále máte, aby jste si zaplatili jídlo, nutné věci nebo třeba bydlení. Růst mezd naleznete zde.
Hypotéka:
Pokud budu fixovat na 10 let, sazba se mi nezmění a 10 let splácím stále stejnou částku a tedy konečné výdaje budou nižší než u nájmu.
To v praxi znamená, že se mi zvyšuje můj příjem díky navyšování mezd, u nájmu peníze o které se mi navýší mzda dám za navýšený nájem. U hypotéky mám stále stejnou měsíční splátku a tak mi peníze o které se mi navýší mzda zůstávají. Zde se začínají rozevírat pomyslné nůžky mezi lidmi co žijí v nájmu a lidmi, kteří si vzali hypotéku.
ČÍM DŘÍVE ČLOVĚK ZAČNE BYDLET VE VLASTNÍM A SPLÁCET HYPOTÉKU, TÍM DŘÍVE SE VYDÁ NA CESTU FINANČNÍ SVOBODY.
Jak si zajistit bezpečnou hypotéku v dnešní době, a co je potřeba zvažovat, rozebíraly Lenka Kápičková a Valerie Gordina v živém vysílání Peníze nikdy nespí:
Co to je bezpečná hypotéka?
Vždy předkládáme našim klientům jako řešení variantu bezpečné hypotéky. A to pojištěnou hypotéku s rezervou nad rámec splátky, která mi ve většině případů vychází v mém cashflow méně, než platba za nájem. Ideálně s delší fixací, abychom třeba na 10 let dopředu přesně věděli, kolik nám splátka bude zabírat místa v měsíčním cashflow, a podle toho mohli plánovat rozpočet. Pokud jsem v nájmu, nájem musím platit neustále. Pokud se mi nájem zvýší, nemohu nic moc namítat, maximálně zvolit jiný nájem.
Rezervu nad rámec splátky efektivně zainvestujeme tak, abychom měli rezervu pro případné období, kdy hypotéku refixujeme či refinancujeme, a trefili bychom zrovna situaci s vyššími sazbami, než je naše aktuální. Pokud tuto rezervu necháme efektivně zhodnocovat ještě déle, můžeme prostředky využít na předčasné splacení hypotéky. Standartně se nám s klienty daří plánovat předčasné splacení hypotéky místo běžných 30 let na 15, maximálně 20 let. Proč termín BEZPEČNÁ? Máme po celou dobu jistotu dostupných prostředků pro případ nouze a nižší splátku, přestože se nám efektivně podaří hypotéku splatit dříve díky využití investičních nástrojů. Více o zhodnocení rezerv jsme psali v článku 7 tipů pro začínající investory .
Barbora Stodůlková, Explicit Invest
